编者按：商务部著名研究员梅新育对于宏观经济的研究近日深入到房地产领域，他发表于《南风窗》杂志的文章剖析了房地产利益集团的组成和能量，也找到了中国房地产发展的瓶颈和房价问题的根源。其博客也发表此文以飨读者。

利益集团形成、壮大并扭曲决策及其执行是改革开放以来我国经济、社会生活中最突出的问题之一，利益集团掣肘，严重削弱了我国政府的执行能力，有时甚至被不少人称之为“政令不出中南海”。房地产利益集团又是我国当前社会发育最成型、活动能量最大、引发的社会反感最强烈的产业利益集团之一。这个集团的核心力量是房地产行业（特别是其中的一些大企业）和行业主管部门、地方政府的一些主管官员，加上房地产行业协会组织共同构成了该利益集团的中坚，媒体和学术机构则构成了这个利益集团的外围。近年来，房地产投机者的参与日益深入，形成了房地产利益集团的一大发展趋势。上述企业、政府、协会组织、媒体和学术机构和投机者之间通过利益交换、人员流动等途径联系起来，同一成员，今日在政府主管部门，明日下海到企业任职，房地产学者同时又是房地产炒家，这种现象并不鲜见。

一、政府组织“碎片化”成就利益集团

追求利益最大化的房地产企业成为利益集团的核心力量，这一点本在情理之中；但房地产利益集团得以成型并展现出如此巨大的活动能量，关键却是本职工作在于监管这个行业的政府部门，特别是行业主管部门。

任何组织都存在整体利益与局部利益、组织利益与个人利益的不完全重叠，无论是政府还是企业，概莫能外；组织规模越大，这种不完全重叠的几率越高，局部寻求牺牲整体、个人寻求牺牲组织以增进自我利益的内在冲动越强，假如约束机制未能及时相应演化发展，组织将出现“碎片化”趋势。就政府部门（这里指的是广义的政府部门）而言，设置各个部门本意在于各司其职，共同促进整个政府体系的正常运转，为此需要对其辖内企业和居民不利于整个社会的活动实施监管。然而，假如约束不足，各个部门、乃至各个官员个人为了最大限度扩张自己所能支配的资源，提高自己的影响力，往往会夸大自己主管领域的重要性，或明或暗地纵容、支持辖内企业和居民不利于整个社会的活动与主张。正是在这种心态下，历史上政府能力衰弱时常常出现“养寇自重”现象，即负责讨伐“贼寇”的军队将领不是全力以赴消灭敌人，而是在占据一定优势之后故意给敌人一条生路，放纵敌人保持一定力量，以此维护自己在政府和军队中的地位。

中国共产党和新中国政府在发展壮大的历程中不止一次发起反对“本位主义”的斗争，目的就是防范、遏制上述组织“碎片化”趋势。由于种种原因，政府部门的“碎片化”趋势还是有了长足的发展。今天，尽管还未曾达到军队“养寇自重”的程度，但在“本位主义”动机驱使下，主管部门及其领导损害政府和社会整体利益的主张与行动已经屡见不鲜，某些主张甚至已经突破了一个社会赖以运行的底线。如原工商联高官前几年提出要对私营企业主犯罪另外立法、另设立机构从轻处理，后来的“法不上高管”之类主张和实践与之一脉相承，本质上无异于在五千年来从未建立过种姓制度的中国引进种姓制度，将私营企业主、公司高管等等定为婆罗门和刹帝利，把其余亿万平民打入首陀罗、乃至贱民行列。两千多年前的商鞅敢于依法处罚太子的师傅，王莽在已经位极人臣之时能因亲生儿子杀害奴婢而令其自杀，相比之下，这些一度甚嚣尘上的主张尽管披上了种种外衣，但本质上不过是中国人权、法律的历史性巨大倒退，在中国历史上留下了难以磨灭的可耻记录。

在这种背景下，即使没有一般意义上的黑金交易动机，行业主管部门、地方政府的一些主管官员也成为房地产利益集团的核心力量。由于房地产业存在巨大的暴利，不肖业者有能力也有动机通过向公职人员提供非法的个人所得来制定有利于自身的法律、政策和规章，不肖官员有动机利用自己的权力高价而沽，房地产业的“管制俘虏”现象因而分外严重，从湖南郴州市委书记李大伦到北京市副市长刘志华、安徽省副省长何闽旭、天津市检察院检察长李宝金，因陷入房地产寻租而跌落的官员不一而足，进一步加剧了这个领域的组织“碎片化”趋势。

二、协会组织和舆论工具滑入误区之虞

中国房地产业行业协会组织发育数年前便已相当成型，万通集团董事局主席冯仑在中国房地产业界有“思想家”之称，按照他在2003年8月16日（第30期）《证券市场周刊》上的陈述，房地产行业最主要的利益群体（他本人也称之为“团体性声音”）至少有3个：主要由国营城建系统和中房系统组成的房地产协会，属于建设部系统，更多的是代表政府和国营企业的利益；全国工商联下属房地产商会，其成员多为民营中小房地产企业（包括建材等相关行业的一些民营企业）；代表各大城市拥有领导地位的民营房地产企业的“中城房网”，他称之为“大公司俱乐部”或“好公司俱乐部”。[1]随着行业和社会发展，上述房地产行业协会组织格局还会发生进一步的演化。按照我国对行业协会组织的定位，其职能包括维护成员的合法权益，以及推进行业自律；但由于活动费用来源等原因，实践中行业协会组织往往把精力集中于维护成员权益而漠视行业自律。等而下之者，由于不肖成员因攫取非分利益而有更大的财力向协会组织提供资助，有的协会组织甚至可能不但不推进行业自律，反而把精力集中于维护、增进部分成员的非分利益，牺牲守法成员的权益；而某些危险的信号已经表明，假如没有力度足够的约束，中国某些房地产协会组织未尝没有可能滑向这个方向。

在中国媒体市场化大潮中，挟有暴利的房地产业成为媒体争夺的重要广告客户和目标读者、赞助者，主要财经媒体普遍开办了房地产专版（专刊）作为收入增长点，部分媒体和媒体从业人员卷入这个利益集团，不分青红皂白地为之摇旗呐喊，一些专家学者也加入了他们的队伍。部分专家学者、媒体从业者低价获取房产，或参与房地产投机，推动他们的言论立场更加偏颇。

一些房地产巨头运用（或曰“操纵”）舆论工具的技巧也迅速提高，日益娴熟，号称“地产总理”的任志强便堪称个中第一高手。采用利益输送手段驾驭媒体，并非最高明；自己不用直接输送物质利益却能自如驾驭媒体，这才是强中之强，任志强在相当程度上已经达到了这个境界。对于市场化媒体而言，最大限度“吸引眼球”是头号重点；正因为如此，尽管任志强在私下的言行做派并不那么剑拔弩张，尽管他的某些言论未尝没有道理，但即使是正理，深谙此道的他也要刻意以触犯众怒的挑衅式口吻“放炮”，力图吸引眼球的媒体又会进一步取舍加工，让他的说法更加耸动公众视听，任志强也就达到了不费分文驾驭媒体放大其声音的目的。正是依靠这种技巧，尽管任志强掌管的房产公司规模在业界排不上号，他在房地产业界的江湖地位却巍然屹立。而公司规模远远超过他的一干房地产大鳄们之所以拱手让出“房产总理”的地位，除了任志强在该行业的资历之外，恐怕也是对此心有默契，一个利用有利环境闷声发大财，一个高声“放炮”争取有利政策环境，各司其职，分外“和谐”。

三、房地产利益集团能量的展现

无需否认房地产业界的实际贡献，因为住房改革以来绝大多数城市居民家庭居住条件都有了显著改善，城市建设颇有进步，这些有目共睹。问题是任何事物都有两面性，成就巨大的住房改革造成的问题也与日俱增，而房地产利益集团越来越多的举动不是为了解决这些问题，而是继续制造、加剧这些问题，以维护这个行业、特别是某些企业的暴利，从而日益将自己推向社会对立面。面对政府已经或有意颁布的旨在抑制房地产暴利的政策，这个利益集团通常高举“市场”大旗，大声疾呼要抵制来自“行政意志”的“不合理干预”；而对政府颁布的符合他们利益、有助于维护并扩大其暴利的政策（这些政策往往又是他们通过各种手段争取得来的），无论这种政策需要政府部门动用多少行政资源强力推进，他们都赞赏有加。某些地方、某些部门、某些官员制造和利用政策漏洞的“功力”也日见深厚，在执行遏制房地产泡沫的政策时步履维艰，执行房地产托市政策时则雷厉风行，这一点在2009年初“反危机”旗号下各地房地产托市政策风起云涌时暴露得格外充分。

房地产利益集团左右决策的里程碑是121文件风波。2003年，中国人民银行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即有名的121号文件），要求通过提高购房按揭首付比例等手段控制房地产信贷业务，遏制房地产市场泡沫。结果，在房地产业发动的强大政治游说下，国务院不久就发出了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号文），首次将房地产业列为国民经济支柱产业，高度肯定其地位与作用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”，121号文件由此无疾而终，主持制定121号文件的人民银行货币政策司司长戴根有也在不久后平调去职。中国房地产业界“思想家”冯仑则在2003年8月16日（第30期）《证券市场周刊》以“市场的力量真酷”为题撰文，声称“市场的显性力量这回顽强地借助媒体的公开管道和媒体外的私下渠道与政府的行业政策制订机构进行博弈，终于使‘121通知’变成一朵羞答答的玫瑰”，并断言，“市场的力量决定一切。所以说‘121通知’客观上划了一个时代，那就是市场思考不说话、不作为的时代过去了，代之而起的是一个自为的房地产时代”，志得意满，溢于言表。

以此为起点，房地产利益集团一发而不可收，在以下许多方面陆续展现了他们的能量：

——获取大面积廉价和珍稀土地供给。当年的大面积低价协议转让土地和2004年“8.31大限”之前赶搭低价协议转让末班车的风潮已经展现了这个利益集团获取廉价土地的能力，在那之后，这种“能力”往往更多地体现在获取珍稀土地方面，即使国家级风景名胜区，即使对生态至关重要的资源，也不能逃脱被攫取的命运，如洱海填湖风波，如华侨城集团在武汉东湖占填湖面开发房地产风波，莫不如此，一处又一处风景名胜在这个过程中从公共财富成为豪宅住户后花园。与此同时，他们获取廉价土地的手段有了进一步演化，更多地体现为天价争夺“地王”，得手后修改规划提高容积率，城市规划和市场游戏规则则沦为牺牲品。最引发社会公愤的是，暴力、血腥和贿赂常常令对土地的角逐分外黑暗，以至于“夜有多黑，房地产就有多黑”之语在社会上不胫而走。

——为房地产业获取廉价融资创造更有利环境。

——维护房地产不合理高价与暴利。为此，统计歪曲、坚持不公布商品房成本等手段一一祭出，不加入这一游戏的业者则被当作异类而遭受沉重压力。2005年7月，在要求公开房地产成本的社会舆论潮流下，海南中海银投资有限公司负责人向媒体公布了海口房地产成本构成，按照他披露的房地产单位成本上限和当时当地房地产均价计算，也足以让开发商的利润率达到65%。当地房地产业界人士一方面普遍承认他公布的单位成本数据经得起推敲，另一方面又有不少同行对他表示反感和抵制。更有甚者，在经历了持久牛市之后，随着房地产市场波动的出现和日益明显，这个集团在房市低谷时期的托市手段也日益“创新”，政府补贴之类已是老生常谈不新鲜，迄今爆出的最富有想象力的手段莫过于以“违反价格法规”、“维护价格秩序”为由加以威胁已经或有意降低房价促销的开发商。2008年房市低谷时期，时任南京江宁区房产局局长周久耕公然宣称“要查处低于成本价卖房的开发商”，就是典型案例。

——削弱、扭曲政府关于小户型、经济类房产供应要求，满足暴利需求。

——排挤新进入竞争者。典型案例是前不久国企退出房地产业务事件。

……

四、房地产利益集团何去何从

经过近年来围绕房地产市场的几轮博弈，海内外投资者普遍相信，中国房地产利益集团有能力维持偏向于他们的政策，保持房地产市场泡沫不散，房地产调控也一次又一次沦为“空调”。这一轮房地产调控结局如何，除了经济因素之外，关键取决于政府驾驭房地产利益集团的能力。由于政府的新一轮房地产市场调控措施已经押上了自己的很多信誉，希望最终结果能够向社会各界证明我们的政府仍然有着强大的执行能力。而对于房地产利益集团中人而言，他们也需要意识到，一个丧失自我约束能力的利益集团最终必然遭遇重创。是适度节制自己以求长久，还是把整个中国经济推向泡沫破灭深渊，把自己推向社会敌对焦点以至于逼迫决策者痛下决心壮士断腕，这个集团面临选择。
来源：中国企业家网   作者：梅新育