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海南地产从业者:当年烂尾惨状或难再现
作者:佚名 来源:东方网-文汇报 点击数:1724 更新时间:2010-04-21【字体:

  “18年后又是一条好汉”,这句常见于电视剧的江湖豪言,可以用来形容这18年的海南楼市变迁。今年的“高烧”,很容易让人联想到1993年的海南楼市泡沫。对经历过那段难忘岁月、这些年从事过房产相关营销、策划和物业管理的大陈(化名)来说,这种联想更加深刻。

  “我一眼看到的都是红土、植被,空气中充满打桩机的声音。”那时,大陈刚从部队复员,来到像大工地一样的海南,顿时兴奋起来。那时,许多在海南的人都在疯狂地玩一个叫做“击鼓传花”的炒房游戏。大陈说,当时精明而大胆的开发商拿出10万、8万元,设计出一张图纸,然后就开始倒卖地皮或楼花,往往是价格翻了几个跟头以后,房子依然停留在图纸上。有《中国房地产市场年鉴(1996)》的统计为证:1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。90年代初的短短3年,增长超过4倍。

  终于有一天,鼓声戛然而止。1993年6月24日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,16条整顿措施招招针对房地产,海南房地产热浪应声而落。这场泡沫最后的遗产,就是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。

  “这相隔18年的两波热浪,有相似之处。”大陈说,那个时候海南是全国各地淘金者的“理想国”,大家都感觉房地产应该而且一定会一直涨下去。这种预期和暗示,与现在开发商看涨后市的心理,极为相似。但是,大陈也强调,这两次热浪的资金来源存在重大区别。大陈说,1992年,政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。其中,银行不仅充当了游戏的鼓手和输血机,自己也忍不住客串了一把玩家的角色。说到底,大家都用银行贷款,买房人也是用银行的钱来炒作,所以一有风吹草动,这个泡沫更容易破,更扛不住。而这一次,不少开发商都是用自有资金,并且在前期楼市低迷时,储备了大量廉价的土地;买房人的购买力也比较强,因此即便政策收紧,大家应该仍能扛上一段时间。

  对比两次热潮的主力房型,也有很大区别。1992年那次开发的主要是写字楼或者商住两用楼,但事实证明,海南的实体经济很难撑起这个市场;这一轮热卖的无论是别墅、产权式酒店还是公寓楼,走的都是住宅路线,支撑点不一样。“毕竟改革开放这么多年,有实力的买家多了许多。”

  在大陈看来,更加重要的一点是,在经过1992年的洗礼之后,无论是心理还是规模,现在海南房产行业的承受能力强了许多。“当年多如牛毛的房产企业,九成都被淘汰了。现在剩下来的企业,实力都比当初雄厚,抗风险能力更强。”

 

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