——养老地产噱头?馅饼?

时光不知不觉流转，岁月悄无声息交替。

人口老龄化，这个似乎离我们很遥远的事情，已经成为我们身边的现实。

1999年，中国开始进入老龄化社会;2001年，我省进入人口老龄化社会;2013年，我国60岁以上的老年人口将达到2亿人;未来，老龄化浪潮将不可阻挡。

养老，这个沉沉的社会话题，却蕴含着巨大的商业机会。

养老业，这个曾经被人忽视的产业，越来越受到人们关注。特别是今年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的正式发布，推动了这个产业的发展步伐。

养老地产，作为养老产业的一个内容，在中国，在海南，有风起云涌之势。它的现状如何?问题有哪些?如何完善，以使其更健康更蓬勃地发展?记者对此进行了专门采访。

1风起云涌

这是一间约40平方米的屋子，屋子四周摆满了造型各异的根雕。

“这像不像乌龟?这像不像兔子?这像不像骆驼?”10月19日上午，在琼海天来泉老年大学一楼的根雕室，67岁的刘志伟高兴地带着记者“检阅”他的宝贝们。

来自哈尔滨，退休前从事金融工作的刘志伟，以“驴友”著名，并以此特征时常被媒体采访。

2006年，习惯了利用各种交通工具满世界“折腾”的刘志伟，却被这个叫天来泉的社区牢牢吸引，并在这里购买了房子，从此停留下来。

“这里空气好、水好、治安好，人很纯朴。”刘志伟说，“更重要的是，我在这里找到了自己想要的一种养老的生活方式。”

在天来泉，刘志伟和老伴每个月的生活费只需要500元，平时吃肉少，吃鱼多。“家里吃的鱼都是我去万泉河捞的。”刘志伟脸上装满了笑。

刘志伟喜欢在海边、万泉河边散步，看到扔掉的船木或枯木，捡回来，经过打磨，便成了一个个具有生命的根雕，摆在小区老年大学的这间屋子里，与其他老人分享。老年大学除了他的根雕室，还有棋牌室、舞蹈室、外语教室等等。

累了，刘志伟和老伴可以在小区温泉泡池放松;病了，刘志伟和老伴可以在小区配套的医疗中心得到治疗。音乐厅、体育馆、餐厅……“老年人所需要的服务，在这里随时都能得到满足。”刘志伟说，“3年了，我和老伴全年待在这里，没有回过老家。”

让刘志伟乐不思蜀的天来泉，完整的名字叫海南天来泉养生俱乐部，坊间又叫它养老社区或养老地产的。类似的叫法，在海南已不鲜见，甚至有风起云涌之势。

记者上网大致检索，目前在海南的地产里有养老养生之说的就有定安牧屿云天、屯昌木色湖养生项目、澄迈四季康城、官塘万泉河温泉小镇等等。

听闻一些大企业瞄上海南养老地产，记者采访了其中一家叫泰康人寿的公司，得到的答复是：泰康的养老地产现在只在北京、上海落地，其他地区还没有，但海南肯定是其关注并有预期的地方。

沿东线一路下来，写有养老养生地产的广告牌不时从眼前闪过。记者随意按其中一个广告牌上留的电话打过去，还没张口，对方第一句话就是：“这里是专门针对老人设计建造的，所有配套都按老人的需求而定。”

而记者到访过的楼盘，如三亚清平乐等，都告诉记者这里有为老人准备的一切……

养老，成为海南许多地产必不可少的元素。

2几种模式

根据世界卫生组织的定义，一个国家65岁及以上人口占全国人口的比率在7%-14%之间称为老龄化国家，若该比率超过14%就称为老龄国家，超过21%时称为超老龄国家。

明天，在哪里养老?如何养老?

随着我国在1999年开始进入老龄化社会，我省在2001年进入人口老龄化社会，以上问题便在约2亿老人们脑中盘旋。

据了解，我国老龄化的特征是基数大、增长快、空巢化、家庭规模小型化等。

总体上，我国养老服务业还处于发展初期，养老服务和产品供给不足的问题十分突出。

“目前，养老的主要形式还是居家养老。”省老龄办副主任谢池春对海南日报记者说，根据调查，80%左右的老人愿意住在家庭里面，由家庭成员和社区提供服务，只有不多的老人愿意到养老机构去。以居家为基础，社区为依托，机构为支撑覆盖城乡的多样化养老服务体系战略，是中国未来养老的发展方向。

养老产业商机无限。一些企业嗅觉灵敏、反应迅速。

据报道，不但万科、绿城、保利、首创、华润等大型房企纷纷“试水”养老地产，更有泰康、新华等险企出手打造养老社区，甚至连中石化都宣布进军养老地产市场。

海南作为中国最富养生养老资源的地区，理所当然成为兵家必争之地。

“海南最近几年申请的地产项目，很多都提出要做养老地产。”省国土环境资源厅有关人士对海南日报记者说。

根据海南日报记者最近在海口、琼海、陵水、三亚等市县调查发现，已经和即将亮相的养老地产项目主要有以下几种模式：纯养老机构运营型、混合型养老地产型、纯地产销售型。

纯地产销售型项目是目前海南养老地产项目的主要形式，是在传统的地产开发的基础上，将客户群定位于中老年人，作为主要销售对象。

纯养老机构运营型。在运营过程中，开发商建好房子后，不出售产权，只是将使用权出租，强调运营能力。针对老人的养老需求，开发商配套老人急需的医疗、保健、娱乐等综合服务，以提供服务来获取利润。海口恭和苑等项目是代表。

混合型养老地产项目开发时，开发商通过出售房产快速回笼资金，再将利润部分反哺到养老服务配套上，解决纯养老运营型项目缺资金的问题。产品形态上，项目一部分是纯粹的地产项目，靠卖房来营利;另一部分则是提供养老服务运营，进一步满足老人的养老需求，提升老年生活的幸福感、满意度。以琼海天来泉为代表。

“海南软硬设施和服务体系称得上养老的地产，天来泉算一个。”谢池春说。

3警惕吃红利

“天来泉不是养老地产，只是在当初设计时，多了一份关爱老人之心。”天来泉集团的投资人吴又明对海南日报记者说。

天来泉项目2006年启动，第一期是纯房地产项目，当时销售8个月就全部售罄。

2007年做二期之前，吴去了一趟英国。一到英国，首先冲击他的就是当地的养老院。“那里的老人太幸福了。”吴说，他们每天读书、看报、听音乐、喝茶、做义工，“活得很有尊严。”

吴强烈地希望把这份幸福和尊严带回国，于是有了天来泉二期，有了方便轮椅进出、老年人使用、各种适合老年人活动、互动、健康和安全的公共设施配套，有了天来泉健康服务管理体系。

“什么叫养老地产?”吴说，“这基本上是一个伪命题。”他认为，国际上并没有“养老地产”的说法。“养老”是一个庞大的产业，涵盖了从政府、社会、企业等多个层面，涉及到服务、医疗、用品等配套产业。

养老产业业态很多，以固化物质形态看，有老年社区、养老院、居家养老、老年公寓等;以产品形态看，涉及到老年人使用的食品、用品等。“所谓养老地产，就是适用老年人的居住用品。”

吴说，养老地产不是非要建大量的房子，重要的是做到一份对老年人的呵护。不论什么小区、什么房子，经过改造适合老人居住，并能为其提供相应的服务，都可以叫养老地产。

据了解，养老地产应兼具两个方面的功能，即地产的居住功能和养老功能。市场上，很多养老地产项目只实现了居住功能，养老功能缺失，“养老”实际上是卖房的广告营销噱头，而出现这种情况的根本原因是目前没有任何层面的规范和标准。

“养老地产是建立在对养老产业的关注上。”有关人士认为，“养老产业不等于养老地产，养老地产不等于圈地盖房。”

“以‘养老地产’名义圈占资源的个别现象确实存在。”省国土环境资源厅有关人土说。土地资源非常珍贵，按照国家规定，居住用地容积率不得低于1.0。有个别开发商以“养老地产”要地，动辄就是几百亩、上千亩，目标都是海边、湖边、水库边，环境优美，且容积率低于1.0，其实就是为了绕开国家限令，建低容积率的楼盘，卖房子而已。

“警惕上市公司吃红利。”据有关人士介绍，一些企业之所以涉足养老地产，主要是看中地产项目来钱快，稀有的土地资源溢价快，便于资产增值。以上市公司为例，如果凭借“养老”概念较优惠地拿到地，马上便可以获得很高的土地溢价收益。土地资源作为一项资产，由于获得高溢价，表现为上市公司的财务报表资产项大幅增加，会进一步增加投资者信心，拉升股价。“整个过程中，企业能赚到土地溢价收入，享受股票上涨收益，成为资本市场中受投资者关注的优质企业。凭借‘优质’企业的身份，企业可以再去银行融资或增发股票债券，圈回更多的钱。”

4实实在在大馅饼

老龄化浪潮已不可阻挡。

据预测，2013年，我国60岁以上的老年人口将达到2亿人，2025年将达到3亿人，2033年将超过4亿人。

我省老龄化、高龄化的趋势加快，据统计部门预测，到2015年，我省80岁以上老年人口将达17万人，占老年人总数14.66%，进入高龄化社会。此外，海南得天独厚的自然资源吸引了众多岛外老人，据估计，我省每年迎来数十万过冬的候鸟老人。

据悉，我省将加快建立三个层次的养老服务机构网络：一是为农村“五保”老人、城市“三无”老人等提供供养服务的公办福利型养老服务机构;二是为本地老年人提供养老服务的普惠型社区养老服务机构;三是为外地老年人提供休闲度假、保健康复等服务的养老服务机构。

“对迎面而来的老龄化，我省社会保障制度和养老服务体系建设压力巨大。”谢池春说，“但换一个角度看，这却是我省养老服务业发展的良机，为养老地产的发展提供了想象空间。”

据他介绍，我国养老推行“9073”模式，90%的老年人通过自我照料和社会化服务实现居家养老，7%的老年人通过社区机构照料实现社区养老，3%的老年人通过入住养老机构集中养老。

“更高质量的养老需求正在形成。”专家说，“居家养老和社区养老呼唤专为老年人设计、打造的老年公寓或专业化运营的养老地产。”

据介绍，养老地产市场巨大，是一块实实在在很大很诱人的“馅饼”。经历改革开放，很多老人有一定经济基础，对老年生活要求更高，不仅要求老有所居，更看重老有所享、老有所乐。很多老人愿意住在养老地产中生活，享受社区提供的医疗、超市、老年大学、老年俱乐部等综合配套设施，并仍希望对社会有所贡献，希望更有尊严地生活。

“养老地产在海南属于起步阶段，因其气候优势和环境优势，它在海南的发展得天独厚、前景广阔。对此，首先政府要做好规划，要有标准和规范。”海南产业经济研究院院长李仁君说，什么是养老地产，它的内涵和外延如何定义?它有什么指标和要求，一定要清楚明了，企业才会因此有方向。

有关人士建议，海南在发展养老地产时，应把重心放在普惠型社区养老地产项目上，此类地产项目应该靠近城区，最好是配套较齐全的生活区。度假休闲型养老地产项目数量不用多，占地规模也不用太大。

“养老产业需要扶持，但是养老地产却不能简单扶持。”李仁君说，提供普惠服务的养老地产，可以靠政策资金补贴支持。在政策资金的基础上，适当引入民间资本，例如公建民营方式;高端养老，采用纯粹竞争机制，让社会资本自行进出，补贴后置。

从经济学来说，资源的配置要有效，尤其是政策资源。专家强调，养老地产需要补贴的领域，补贴最好后置，待企业将养老地产建设好之后，政府根据规划、标准和规范，对产品进行验收，验收合格后，根据老年人的入住情况进行补贴，这样才能让补贴真正发挥作用。

“养老地产应该属于现代服务业，建立完善的服务体系非常重要。”李仁君说，“我们要抓紧建设的不仅是房子，更是各种完善的设施和配套体系，以及精准到位的服务。”

(本报海口10月24日讯)