美元贬值欧债危机持续百亿热钱“陈兵”香港房价20个月大涨了47%

　　港府铁面挤泡沫楼市数日零成交

　　美元持续贬值、欧债危机持续加深,导致了国际热钱满世界寻找出路,而中国经济走好、利率走高及人民币升值预期,吸引了大量热钱“陈兵”中国香港,希望借道流入中国内地,这造成了香港楼市价格的不断飙升。统计数据显示,香港楼价持续上涨,在过去20个月内,累计涨幅已高达47%,接近1997年香港楼市泡沫高峰期,很多人都感慨,香港楼市正回到1997年前的亢奋状态。这让港府十分担心。

　　为了控制泡沫风险,香港政府上周五再次祭出重拳,宣布对楼市交易征收额外印花税,以抵御热钱对楼市带来的冲击。新政出台,香港楼市反应“立竿见影”,成交量剧跌8成,绝大多数楼盘出现零成交。业内人士指出,随着新政效果的逐步展现,香港楼价短期内可能下跌5%—10%。但由于推动楼价上涨的因素没有根本改变,因此依然看多后市。

　　港府出手抵御热钱拒绝重演泡沫破裂

　　1997年香港楼市泡沫破灭,房价大跌60%以上,且一跌就是三年,结果经济一片萧条,大批员工失业,社会出现动荡,直到2001年中央政府救助才逐步走出困境。

　　因此,对于此轮楼市价格的飙升,香港政府十分警惕。港府统计数据显示,目前香港豪宅楼价已超越1997年高峰期一成。虽然一般住宅市场的平均楼价仍与1997年有12%的距离,但近期亦出现较急速的升幅。豪宅市场的炽热气氛,已经逐渐蔓延至一般市民的住宅市场。

　　11月18日,国际货币基金组织(IMF)发表报告指出,香港未来几个月将面对越来越明显的物价压力,并警告称热钱涌入、低利率和楼盘供应紧张正使香港面临越来越大的房地产泡沫风险。为了抑制楼市泡沫,香港政府今年2月、4月和8月连续出台调控政策,但效果并不明显。面对严峻形势,上周五,港府出台了堪称史上最严厉调控措施的“额外印花税”:11月20日开始,购入不满6个月出售的房屋需缴售价的15%为额外印花税；6-12个月售出为10%；12-24个月售出为5%。

　　香港金融管理局当天亦宣布,即时起下调楼宇按揭成数。楼价1200万港元或以上的物业按揭成数,由六成下调至五成；800万元至1200万元的楼宇按揭由七成下调至六成。

　　香港财政司司长曾俊华强调,楼价急速升幅已经超越一般市民收入的增长幅度。如果此次措施无效,政府不排除会采取进一步的调控措施。金管局总裁陈德霖也发出预警,“在极低利息和全球资金继续泛滥的宏观环境下,很多投资者都很容易忽略了香港市民收入与楼价已经越来越脱节,我们非常关注楼市和按揭市场的升势是否会导致银行体系的信贷风险持续增加。”

　　香港运输及房屋局局长郑汝桦昨日表示,新措施旨在针对投机炒卖活动,大幅增加短期炒卖的成本,以降低市场对楼价短期上涨的预期,以令市场投机活动减少。

　　市场反应“立竿见影”楼价短期或跌一成

　　史上最严厉调控措施的出台,犹如一瓢冷水,浇到了炙热的香港楼市头上。之前热火朝天的香港楼市顿入寒冬。

　　香港美联物业的统计显示,在楼市新政出台的首个周末,香港十大指标性二手楼盘的成交量已经比前一周末减少近八成,二手楼看楼量普遍下跌五成以上。其中,还有许多楼盘罕见地出现“零成交”。

　　香港一手楼交易也出现了明显降温。上周末在香港开盘的6个楼盘总共只售出42套新房,人气最旺的西半山蔚然也仅卖出28套。而此前业界曾经传闻该楼盘已有70套新房被业主预订,但上周末的实际销量还不及传言的一半,可能有不少潜在购房者半路改变了主意。

　　对于楼市新政的效果,发展商和分析机构普遍预计,香港楼市短期内会有下跌,但跌幅不会太高。

　　香港房地产商———会德丰有限公司董事黄光耀指出,政府措施即时影响到炒卖或投资者入市,无可避免楼价短期会有轻微调整,预期会有几个百分点至一成的跌幅,但相信市场应能承受到有关调整。

　　星展银行发布分析报告指出,港府新措预计令住宅市场的交易显著降温；短期投机者将被逐出市场,更重要的是,包括真正的终端用户在内的真正买家因预计房价将下滑而采取观望态度,故此预计,未来3个月的成交量可能下滑30%至50%。

　　投资银行花旗集团、摩根大通等也一致认为,港府推出新措施较市场预期严厉,加上长远调控措施仍有机会出台,对市场气氛带来负面影响,料楼价可能调整5%至10%。

　　◎业界观点

　　业界继续看多新政出台不会逆转上涨趋势

　　尽管市场普遍认为,港府楼市新政的出台,会在短期内打压香港楼价,但是,多数业内人士也指出,调控措施只是打击短炒,不会影响长线投资。香港楼市长期向上的趋势不会因为新政的出台而逆转。

　　中原地产创始人施永青指出,在全球量化宽松的金融环境之下,业主不会因为政府打击炒风,就肯把自己的物业削价求售。因为银行利率太低且货币贬值压力大,而楼市租金回报金今年以来一直维持在约3%以上的水平,因此,楼价不会就此掉头向下。

　　发展商长江实业执行董事赵国雄也表示,由于香港经济增长强劲,资金持续流入,加上措施主要针对短期炒家,而香港楼市目前仍以自住者为主导,相信中长期对整体楼市的影响不大。

　　东亚银行首席经济师邓世安认为,如果外围因素不变,欧美资金继续流入,内地人继续来港买楼,楼价长期向上的趋势不会逆转。

　　摩根大通也继续看多香港楼市后市走势,维持今年住宅楼价15%升幅预测,明年预测则由10%上调至15%。

　　◎相关新闻

　　内地投资客对香港楼市影响不大

　　有观点认为,由于内地实施严厉的楼市调控政策,使得大量内地资金流向香港,推高了香港楼价。对此观点,不少香港地产界人士及政府官员都给予了反驳。

　　香港中原地产联席董事黄良癉表示:“香港九成的交易都会在二手的中小住宅部分,内地房客所占整体比例很小。香港主力从来不是靠他们,港币与美元的联系汇率制度才是真正原因。”据中原统计,内地个人买家仅占到了香港总体楼市成交量的6.7%及成交额的10.8%。

　　汇丰金融服务(亚洲)总裁黄慧群指出,香港买楼移民的政策推后,截至今年6月底,获批者所涉及的总金额仅为528亿港元,其中仅30%用于购买香港房产,并不足以推高香港楼市。

　　香港保安局局长李少光也认为:“内地投资移民对香港楼价和贫富差距影响有限。”